Порядок определения и изменения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости - цены объекта недвижимости или земельного участка происходит в ходе гос. оценки. Согласно пп.2 п.1 ст.3 Закона №135-ФЗ, всеми мероприятиями, связанными с определением кадастровой стоимости, занимается Росреестр. Все сведения о недвижимости вносятся в специальный реестр – ЕГРН (пп.1 п.5 ст.8 Закона №218-ФЗ). Оценке подлежат как земельные участки, так и возведенные на них сооружения.

На формирование цены объекта оказывают влияние конкретные показатели. Оценщики проводят мероприятия на каждом из этапов. Сначала производится первичная оценка, являющаяся основанием формирования цены объекта. Промежуточная и итоговая информация публикуется на официальном сайте ведомства. Все оценочные мероприятия регламентируются Законом №237-ФЗ и №135-ФЗ. По законодательству, кадастровая стоимость объекта не должна превышать его рыночную стоимость.

Плановая переоценка стоимости осуществляется один раз в 3-5 лет. Для Москвы, СПб и Севастополя данный срок сокращается до 2 лет (п.1 ст.11 Закона №237-ФЗ). Также ведомство уполномочено проводить внеплановые оценочные мероприятия.

Порядок формирования кадастровой стоимости объекта

На первом этапе ведомство принимает решение о том, что необходимо провести оценочные мероприятия в отношении тех или иных объектов, после чего формируется список этих объектов. После проведения оценочных мероприятий составляется итоговый отчет и утверждаются результаты. В соответствии со ст.24.11 Закона №135-ФЗ и п.3 ст.6 Закона №237-ФЗ, полученная в ходе оценки информация вносится в ЕГРН.

При оценке цены имущества специалисты берут в расчет следующие показатели:

• регион;

• экономические условия, в которых находится оцениваемый объект;

• место нахождения оцениваемого объекта, а также факторы, оказывающие влияние на его ценообразование;

• если оценивается земельный участок, то учитывается его категория и вид использования.

Подходы, применяемые специалистами ведомства в ходе оценочных мероприятий

Сравнение. Данный подход подразумевает сравнение цен по сделкам, где фигурируют подобные объекты. Как правило, сравнение применяют в случаях, когда оценщики располагают достаточно большим количеством сведений в соответствующей сфере.

Затраты. Применение этого подхода подразумевает аналитическую деятельность оценщиков в отношении затрат, требующихся для покупки оцениваемого объекта или его замещения. Для этого необходимы точные данные о затратах.

Доход. При этом подходе оценивается прибыль, получаемая владельцем имущества в ходе его эксплуатации. Данный метод целесообразно использовать тогда, когда можно сделать прогноз доходов.

В некоторых случаях возможно комбинированное применение этих подходов.

Результатом мероприятий по оценке становится конкретный показатель – УПКС. Это коэффициент, являющийся средним значением цены 1 кв.м. земли для соответствующей группы объектов. Чтобы рассчитать стоимость конкретного объекта, УПКС умножается на количество кв.м. Если рассчитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости, то учитывается год постройки и материалы, использованные при строительстве. Итоговая цена будет составлять сумму стоимости земельного участка и возведенных на нем сооружений.

От кадастровой стоимости зависит налоговая ставка

На основании установленной кадастровой стоимости объекта рассчитывается ставка налога на землю, на объекты недвижимости, на сделку по продаже объекта, на штрафные санкции.

Собственник имеет право сделать запрос в отношении того, какая информация была использована при расчете кадастровой стоимости. Запрос направляется или заказчику работ, или оценщику в соответствии со ст.24.19 Закона №135-ФЗ.

Получить информацию о кадастровой стоимости имущества можно одним из следующих способов:

• сделать запрос в Росреестр – напрямую или через МФЦ;

• через официальный сайт ведомства;

• через официальный сайт ФНС РФ.

Оспаривание кадастровой стоимости

Владелец имущества может оказать влияние на установленную оценщиками величину кадастровой стоимости. Это можно сделать одним из следующих способов:

Несогласие на стадии оценки. На сайте ведомства публикуется промежуточный отчет. Ознакомившись с ним, собственник может направить свое возражение с обоснованием. В случае выявления несоответствия стоимость будет определяться повторно.

Смена вида разрешенного законодательством использования объекта. При смене основного вида изменится и цена.

Обращение в комиссию при ведомстве. В случае согласия комиссии с аргументами организации кадастровая стоимость будет пересмотрена.

Обращение в суд. Оспорить кадастровую стоимость можно и в судебном порядке. Если оценка была произведена до 1.01.2017 г., то в подаваемой документации должно присутствовать решение комиссии ведомства, в отношении которого собственник выражает свое несогласие. Это будет являться документальным подтверждением выполнения требований досудебного порядка.

Оспаривание кадастровой стоимости