Новый собственник не может легализовать самовольные постройки, если продавца уже обязали их снести

Верховный Суд Российской Федерации подтвердил: покупатель не вправе признавать право собственности на самовольные постройки, если в их отношении ранее вынесено решение о сносе. Дело касалось компании, которая приобрела здание с надстройками и антресолями, уже признанными судами самовольными постройками (Определение ВС РФ от 22.08.2025 № 305-ЭС25-3877).

Суть спора заключалась в том, что бывшего собственника здания обязали снести самовольные постройки, однако решение суда исполнено не было. После продажи объекта новому владельцу тот обратился в суд с требованием признать право собственности на спорные помещения. В обоснование своей позиции он ссылался на заключение экспертизы, подтверждавшее безопасность и возможность эксплуатации конструкций.

Первая инстанция и апелляционный суд отказали в удовлетворении иска, указав, что объекты уже признаны самовольными постройками, а покупатель знал об этом на момент приобретения здания. Однако кассационная инстанция встала на сторону истца, приняв во внимание экспертное заключение о безопасности помещений.

Верховный Суд РФ отменил решение кассации, подчеркнув следующие ключевые моменты:

• Решение о признании объектов самовольными постройками и их сносе исключает возможность их последующей легализации через новый иск.
• Самовольная постройка не может быть предметом гражданского оборота, а сделки с ней не порождают права собственности.
• Покупатель, приобретая объект со знанием о существовании решения суда о сносе, совершает злоупотребление правом при попытке его легализации.

Таким образом, Верховный Суд защитил принцип законности в сфере самовольного строительства, подтвердив, что осведомленность покупателя о правовых рисках исключает возможность оспаривания ранее принятых судебных актов.